近两年，政府扎实有序推进市区城市更新工作，在现有基础上对城市进行改造和重建，使城市功能不断完善、产业结构不断优化、居民生活得到改善，城市形象进一步提升。在城市更新过程中，涉及部分工业房地产需征收补偿，该类房屋建筑面积大、补偿资金高，是征收审计的重点关注对象。本文，针对国有土地上工业房地产征收补偿审计要点谈一下浅显的意见。

征收补偿资料审计要点

国有土地上工业房地产审计需收集如下资料：《房屋征收补偿实施方案》、《房屋征收公告》、《征收红线图》、《不动产权证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《未登记房屋调查认定表》、《评估报告》、《补偿协议》等，审查征收补偿的合法性、合规性，补偿资料的真实性、完整性、规范性。

对指挥部提交的征收补偿资料进行审查，根据《房屋征收公告》、《征收红线图》，明确房屋征收范围，以及文保、历史建筑和保留建筑范围，审计征收范围与征收公告是否一致；根据产权证件，确定其土地用途、使用权类型、使用权面积、证载房屋建筑面积、房屋结构、房屋用途、建造年代等信息，审计评估依据和基础数据是否正确；根据《未登记房屋调查认定表》，审计未登记房屋认定程序是否合规，认定结论与补偿情况是否一致。

现场勘查审计要点

根据指挥部报送的《征收补偿预算审计函》，现场勘察审计对照《房屋征收补偿实施方案》、《评估报告》、证载房屋平面图、未登记房屋平面图等资料进行。主要对补偿对象的分项名称及工程量进行现场审查，确定征收补偿成本的真实性。　

1. 房屋审计要点：重点审计被征收人的姓名是否与产权登记人一致；证载房屋是否按照证载面积进行补偿；未登记房屋建筑面积测量是否符合房产测量规范，房屋权属及合法性认定依据是否充分，认定结果是否合理。　

（2）装饰装修及附属物审计要点：现场分项逐一测量，审计评估公司出具的工程量是否准确，装饰装修材料品质、施工工艺与补偿单价是否一致，附属物补偿标准是否参考政府颁布的补偿标准。　

（3）机器设备搬迁审计要点：现场勘察机器设备数量、品牌、型号、规格、使用年限、维护保养情况、是否有混凝土基础、是否安装有电缆等。　

（4）现场锁定要点：审计对象需拍摄影像资料，房屋室内外照片、场院四周状况照片以及机器设备照片，且机器设备拍照需做到铭牌和实物一一对应。

估价报告审计要点

征收审计国有土地上工业房地产，多为非标准工业厂房，多采用成本法评估，本次主要针对使用成本法评估阐述审计要点。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

城区内国有土地上工业房地产，重点审计被征收房地产估价方法、估价思路是否符合本次估价目的，估价过程是否正确，估价依据是否合理、充分，评估项目是否有遗漏或重复。

土地评估报告审计，首先审计土地权属、地类用途、使用权类型、土地面积等与证载是否一致；接着审计估价报告制作是否符合《城镇土地估价规程》（GB／T　18508－2014）^①、《土地利用现状分类》（GB／T　21010－2017）^②等相关技术规定；最后审计被征收土地评估方法的选用是否适宜，估价结果是否客观公正。

土地估价方法选用，选用比较法需核实案例的有效性、可比性、价格真实性；选用基准地价系数修正法需核实待估宗地土地级别的确定是否准确无误，区域修正、个别因素修正系数是否合理；选用成本逼近法需核实待估宗地区片价是否运用准确、是否进行了开发程度修正、土地增值收益率以及利润率等相关参数取值是否合理；以及最终确定时地价不同估价方法估价结果的权重取值是否合理。

房产评估报告审计，由于房产评估多采用成本法评估，报告需核实房屋结构、建筑面积是否与产权证载情况一致，审计未登记房屋评估是否与《未登记房屋调查认定表》认定情况一致，审计房屋等级、重置单价、成新率的确定是否符合相关标准及规定，报告制作是否符合《房地产估价规范》（GB／T　50291－2015）^③的要求。　

若征收审计过程中遇到大型机器设备搬迁，则审计主要关注设备名称、数量、基础工程量等是否正确，设备现值、残值、搬迁费的取值标准等是否客观合理。

补偿协议审计要点

认真研究《房屋征收补偿实施方案》，根据现场审计勘察数据和评估报告审计结果，对协议资料进行整理审计，重点关注协议签订的准确性和合法性，各项奖励政策执行的正确性以及相关资料的完整性。

通过协议审计，审核征收补偿依据、补偿标准等情况，查找征收过程中是否有违反政策规定的问题，规范征收补偿的真实性、合法性和合规性。

小结：征收补偿审计是一项繁杂且专业性较强的工作，我们只有在工作中不断总结，梳理审计流程和要点，细致勘察审计，才能深入核查分析并发表审计意见，提出促进规范管理的意见和建议，保障征收补偿预算资金合法合规使用。

注释：

①见《城镇土地估价规程》（GB／T　18508－2014，自2014年12月1日起实施的一项中华人民共和国国家标准，由中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会发布。）

②见《土地利用现状分类》（GB／T　21010－2017，自2017年11月1日实施的一项中华人民共和国国家标准，由中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会发布。）

③见《房地产估价规范》（GB／T　50291－2015，自2015年12月1日起实施的一项中华人民共和国国家标准，由住房和城乡建设部主编并批准。）

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